 |
| 2026 KMK güncellemesi: Toplantı nisapları, vekalet kuralları ve aidatlarda %25,49 YDO sınırı. |
1. Genel Kurul Ne Zaman ve Nasıl Toplanır?
Kararların meşru olabilmesi için doğru zamanda ve usulüne uygun çağrı şarttır.
- Klasik Apartmanlar: Yılda en az bir defa toplanmak zorundadır. Yönetim planında tarih yoksa, her yılın ocak ayı içinde yapılır.
- Büyük Siteler (Toplu Yapılar): Yönetim planında aksine hüküm yoksa, en geç iki yılda bir kez ve ikinci yılın ocak ayında toplanır.
- Olağanüstü Toplantılar: Yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı istemiyle her zaman toplanabilir. Çağrı, gerekçesiyle birlikte toplantıdan en az 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir.
- İkinci Toplantı Kuralı: İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve zamanı mutlaka belirtilir. İki toplantı arası en az 7 gün olmalı ve ikinci toplantı en geç 15 gün içinde yapılmalıdır.
2. Toplantı Açılışı ve Karar Yeter Sayıları (Nisaplar)
Kanun hem kişi sayısını hem arsa payını esas alan çifte güvence arar.
- İlk Toplantı Nisabı: Tüm maliklerin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlası (%50+1) hazır olmalı. 20 dairede en az 11 kişi gelmezse toplantı açılmaz.
- İkinci Toplantı Nisabı: Çoğunluk çıkmazsa, ikinci toplantı katılan sayısına bakılmaksızın açılır. Kararlar, salonda bulunanların oy çokluğuyla alınır.
Hızlı Bakış: Karar Nisapları Tablosu
| Durum | Gereken Çoğunluk |
|---|---|
| Normal karar | Katılanların oy çokluğu |
| Yönetici ve Denetçi seçimi | Tüm maliklerin %50+1'i (sayı ve arsa payı) |
| Mantolama / Isı Yalıtımı | Tüm maliklerin salt çoğunluğu (sayı ve arsa payı) |
| Yönetim planı - Apartman | Tüm maliklerin 4/5'i |
| Yönetim planı - Site (2026 Yeni) | Temsilcilerin temsil ettiği bölümlerin 2/3'ü |
| Kat ilavesi / Yeni inşaat | Oy birliği |
3. Vekaletle Oy Kullanma Kuralları
Toplantıya gelemeyen malik yazılı vekaletname verebilir. Noter şart değil, imzalı kağıt yeterli.
- 40 daire ve altı yerlerde: Bir kişi en fazla 2 kişiye vekalet edebilir.
- 40 daireden fazla yerlerde: Bir kişi toplam malik sayısının en fazla %5'i kadar vekalet alabilir. 100 daireli sitede en fazla 5 kişi.
- Çok dairesi olanlar için sınır: Kaç dairesi olursa olsun, bir kişi tüm oyların 1/3'ünden (%33,3) fazlasını kullanamaz.
4. Aidat Artışlarında YDO Güvencesi [2026 Yeni Düzenleme]
Bu düzenleme 29 Nisan 2026'da Meclis'te kabul edildi, 22 Mayıs 2026'da Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
- Asıl yetki genel kurulda: Aidatı belirleme yetkisi kat malikleri kurulundadır.
- Yöneticinin sınırı: Genel kurul yoksa yönetici en fazla 3 ay geçerli geçici bütçe yapabilir.
- YDO Sınırı: Bu geçici bütçedeki artış, bir önceki bütçeyi Yeniden Değerleme Oranını aşamaz. 2026 için YDO %25,49'dur.
- Örnek: Aidat 3.000 TL ise yönetici geçici olarak en fazla 3.764 TL yapabilir. Daha fazlası için genel kurul şart.
5. Kararlara İtiraz Süresi
- Toplantıda olup karşı oy verenler: Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde.
- Toplantıya katılmayanlar: Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açabilir.
- Süre işlemeyen haller: Çağrı hiç yapılmadıysa veya karar yok hükmündeyse süre sınırı yoktur.
6. Toplantı Çağrı ve Karar Defteri İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
Uygulamada en çok hata çağrı ve tutanak kısmında yapılıyor. Çağrı metninde mutlaka gündem maddeleri tek tek yazılmalı, "diğer konular" gibi muğlak ifadeler kullanılmamalı. Toplantı günü karar defterine katılanların ıslak imzası, vekalet getirenlerin vekaletnameleri ve oy oranları (arsa payı karşılıkları) mutlaka işlenmeli.
Karar defterine yazılan karar, toplantıda ne konuşulduysa aynen yazılmalı, sonradan ekleme yapılmamalı. Özellikle aidat artışı kararı alınıyorsa, artış oranı, yeni aidat tutarı ve hangi ay başlayacağı net rakamla yazılmalı. "Yöneticiye yetki verildi" gibi genel ifadeler mahkemede iptal sebebi sayılıyor.
Sık Sorulan Sorular
Apartman toplantısı yılda kaç kez yapılır?
En az 1 kez, yönetim planında tarih yoksa ocak ayında.
Bir kişi kaç kişiye vekalet edebilir?
40 daireye kadar 2 kişi, 40'tan fazla yerde toplamın %5'i kadar.
Yönetici aidatı tek başına ne kadar artırabilir?
2026 için en fazla %25,49 ve sadece 3 aylığına geçici bütçe olarak.
Yasal Dayanak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 28, 29, 30, 31, 33, 37 ve 22.05.2026 tarihli değişiklik.